一、 綜述
美國的州和地方政府領導農田保護工作已經有40多年的歷史了。所有各州都對農場主提供適當的减稅幷防止他們受到訴訟干擾。許多州還有旨在防止農田轉換和改善農場的經濟生存能力的其他計劃。有21個州已經批准了保持農業地役權的購買計劃，該計劃對于農場主放弃在他們的土地上進行其他開發項目的權利提供補償。有16個州允許農民形成專門的農業區，在這些區域內，鼓勵和保護商業化的農業。
地方的社區利用綜合性的土地利用規劃和農業分區條例來控制農業地區的開發。一些縣和城鎮也有他們自己的保持農業地役權計劃和其他的計劃來保護農田。
一些農田依靠法規來保護。法規的優越性在于可以較快地付諸實施，不需要政府花費很多的資金。不過新的土地利用法規經常有爭議，而且，法軌總是在變化——它們不能保證農田長久地受到保護。
其他的計劃給予農民經濟上的刺激來保持他們的土地用于農業。這些計劃都是志願參加的，它們通常比法規更受歡迎。不過這些計劃需要很多錢，而且它們不能保護大面積的土地。
下面將美國各州和地方政府所采用的保護農田幷保證其經濟生存能力所采用的各種計劃和法規作一個系統的介紹。美國各州都制定和實施了一些計劃。有時侯，某些市政府會改編和加强州法以滿足當地的特殊需要。許多最有效的農田保護計劃都是將法規管理和經濟刺激方法結合起來。
二、州一級制定的計劃和法規
1．農業區域法
農業區域法鼓勵幷保護農民建立專門的商業農業區。該計劃是由州議會授權幷在地方上實施。已經有16個州頒布了各種農業區域法律，每一法律都提供一套獨特的經濟刺激方法。登記建立一個農業區的農民常可獲得的利益包括自動獲得差异評估、避免土地徵用和被市區合幷、提高農業保護權、免除專門的地方稅評估以及加入州的購買農業保持地役權計劃的資格。有些農業區域法要求農民在登記建區時簽署禁止開發的協議。
在大多數有農業區域法的州內，農民想要建立一個農業區時，可直接向當地的政府申請。地方政府審查幷批准申請，然後再遞交到州政府獲取最終的批准。
有些州要求地方政府必須先行制定保護農業和農田的計劃以後，農民才可以申請建立農業區。
農業區域法計劃是獨一無二的農田保護方法，由于它們結合了經濟激勵機制來實現通過法規政策所要達到的相同的目標。用農業區域法代替控制土地利用的方法，在保持農業用地的同時給農民提供了利益。
2． 保持地役權法
美國的每個州都有保持地役權法。全國的統一州法委員會會議于1981年通過了統一的保持地役權法案。該法案旨在作爲州立法的模式，使得合格的公共機構和私營保護組織可以爲了保存土地的目的而接受、獲得和保持用少于單利的費用的權利。自該統一法案批准後，有21個州已經根據該模式通過幷頒布了保持地役法，有23個州已經起草幷制定了他們自己的保持地役法。在賓夕法尼亞州，保持地役法以普通法授權。在阿拉巴馬州、奧克拉荷馬州和懷俄明州的州法中沒有單獨的條款授權轉讓保持地役權，不過州立機構在他們批准的立法中持有地役權。
農業保持地役權旨在專門用來保護農田。授予者保持把他們的土地用于農業、牧業和其他不干擾和削弱農業生存能力的目的。他們有保持該地産的權力，可以根據他們自己的意願限制公衆進入、出售或轉讓他們的地産。有資格加入任何保持協議的生産者也有資格加入任何州和聯邦的農業協議。保持地役權界定土地的特定的用途，從而防止開發。這些志願的法律協議是在私人的土地主（授予者）和合格的土地托管會、土地保護機構和政府機構（受讓人）之間達成的。作爲捐贈的結果授予者可以獲得到聯邦稅收的優惠。受讓人要負責監督土地和執行該地役權協議。
地役權可以在整個地産或是部分地産上執行。大多數的地役權是永久性的。期限地役權有規定的年限。所有的保持地役權對于未來的土地主都有約束力。所有受到保持地役權保護的土地都有納稅清册幷歸私人所有和管理。雖然保持地役權限制開發，他們不影響其他的私産權利。
農業保持地役權是一個非常靈活的農田保護方法。專門的土地托管會和其他的保護組織教育農民有關捐贈地役權和稅收優惠，以及州和地方政府制定的向農民購買地役權的計劃。此外農業地役權還可以用來保護其他的自然資源，如濕地和野生生物栖息地。
3． 州行政命令
至少有10個州的州長已經發布了行政命令，該命令證明了農業和農田對于州的經濟、環境和文化的重要性。一些行政命令指示州立機構扣留將要導致農田轉換用途的工程的投資。其他州已經建立了專門的工作組來調查農田轉換的情况。州行政命令具有潜在的建立公衆和體制上的支持其他的農田保護計劃的能力。對于會導致農田損失的工程，州行政命令通過對其所使用的州資金進行限制，可以影響地方政府。爲了加强對于農田轉換功能問題的注意和便于討論結果，行政命令能够作爲綜合性的農田保護計劃的組成部分。
4．發展管理法
發展管理法旨在調節城市發展的時間安排和狀態，以及由地方或地區一級的政府所决定的土地利用形式。
至少有12個州已經有了控制開發的法律或是爲地方政府建立了規劃標準，不過只有七個州：夏威夷、馬里蘭、明尼蘇達、新澤西、俄勒岡、佛蒙特和華盛頓强調了避免農田利用形式的轉換。
發展管理法采取綜合性的方法來管理發展的模式和速度，幷制定政策來保證大多數的新建設項目集中在城市發展指定的地區和邊界內。他們指示地方政府劃定具有高資源價值的區域幷防止在這些區域內進行開發。一些發展管理法要求在進行新的城區開發項目批准之前，先配備公共服務設施，如供水和排污管道、道路和學校。其他還指示地方政府要按照綜合規劃做决定使其與臨近地區的規劃相協調。
俄勒岡州是全國具有最强有力的發展管理法的州之一。該州實施1972年的土地保持和開發法案的結果，使俄勒岡的每個縣都已經實行了農業保護區，保護了1600多萬英畝的農業用地。華盛頓州于1990年通過了發展管理法，1991年又進一步强化該法，也同樣證明了它是農田保護的有效的方法。自從執行了發展管理法以來，華盛頓州的大多數縣已經編制了重要的農用土地的清單，有些縣已經開始實施了農田保護法，如農業保護區、購買農業保持地役權計劃和轉換開發權計劃。夏威夷、佛蒙特、新澤西和馬里蘭各州的發展管理法在防止農田轉換和促進制定地方農田保護計劃方面效果較差。
5．購買農業保持地役權計劃
通過購買農業保持地役權計劃，對于阻止將他們的土地用于其他的開發項目的農民付給一定的費用。購買農業保持地役權也可用其他各種爲公衆熟知的專業術語來表示，最常用的術語是購買開發權。土地主出售農業保持地役權給政府機構或是專門的保護組織。這些機構或是組織通常要向土地主支付該土地用于農業和用于其“最高或最好的用途（通常是用來作爲住宅或商業用地）”的價值之間的差值。地役權的價值最經常的是由專門的評估來决定，也可通過數字評價系統來確定，該系統能評估一塊農業地産的相適應的價值。
州和地方政府在制定和實施購買農業保持地役權計劃中能够起各種作用。一些州已經通過了允許地方政府建立購買農業保持地役權計劃的立法，。其他一些州已經頒布了由州立機構實施、投資和管理的購買農業保持地役權計劃。有幾個州實行與地方政府合作購買地役權的計劃。只有極少的幾個州給地方政府和專門的非贏利組織撥出專款。另外有一些地方政府在沒有任何州所采取的行動的情况下已經自己建立了獨立的購買農業保持地役權計劃。
州和地方合作進行的計劃比州和地方單獨進行的計劃具有有利的條件。合作計劃使州可以建立範圍寬廣的保護農用土地的政策和標準，同時，由于涉及到兩個級別的政府，可以增加該計劃可獲得的資金。
購買農業保持地役權計劃使農民可以收到相對于他們的土地的公平分額的現金，這就創造了一個用資金貼補來代替將土地出售給非農業途的具有競爭力的方法。一般來說，未來市價正在减少的農田采用永久防止開發的地役權將有效的阻止其向開發用地發展的可能性。這可能有利于農場主將土地轉讓給他們的孩子，或使該土地有利于想要開始做農場主的人或想要購買該土地用于農業用途的其他人來購買。購買農業保持地役權給土地主提供了流通的資金，增加了單個農戶的經濟能力，幫助農戶永久地占有土地。最後，該計劃爲社區提供了與農民共同分擔保持農田所需要的費用。
6．農業經營權法規
農業經營權法規是用來保護農場主和牧場主，使他們免于麻煩的訴訟。美國的每個州至少擁有一權的農業經營權法規。農業經營權法規中的一些條款保護農場主和牧場主避免他們的鄰居對他們的農事活動提出訴訟，而該鄰居是在該農事活動已經建立起來之後才搬來的；其他的一些條款保護那些通常接受農業管理條例和聯邦與州法的農民。農業經營權法規的23權也禁止地方政府對農業頒發不合理的法令。
農業經營權法規聲明商業農業是非常重要的州政策。其條款也有助于阻止鄰居針對農事活動提出訴訟，從而支持農業的經濟活力。超越該範圍，農業經營權法規是否有助于維護土地本身這一點幷不肯定。
7．减稅計劃
7.1. “斷路器”稅收减免信貸計劃
“斷路器”稅收减免信貸計劃提供稅收信貸來抵消農民的財産稅。4個州已經有斷路器計劃。在密西根、威斯康星和紐約州農民可以根據他們總的真實的財産稅和他們的收入獲取州提供的財産稅信貸。
在愛荷華州，當學校的稅收超過了法令的限額時，農民可以從地方政府得到學校稅收信貸。各縣和城鎮再從州的基金中獲得償還。
在密西根州，想要獲得“斷路器”稅收信貸的土地主必須與地方政府簽署10年的限制協議，以防止農田轉換。
在威斯康星州，各縣和城鎮必須采用計劃幷頒布農業保護區，以確保稅收信貸針對有生産力的農田發放。該計劃已經使400多個地方管轄區實行了農業保護區。
7.2.差异評估法
差异評估法規定地方政府按照農業價值來評估農田的價值，而不是用完全公平的市場價值，通常市場價值比較高。差异評估法由各州頒發在地方實施。除極少的例外，該計劃的投資都由地方籌措。
除了密西根州以外，美國的每個州都有差异評估法。該計劃有利于保證農業的經濟活力。由于高稅費减少了土地的利潤，缺少可獲得的利益是農民出售土地用于開發的主要動機，差异評估法也保護了土地本身。最後該法律幫助糾正財産稅系統的不公平。由于農田主所需要的公共服務要少于住宅地主，但是却要他們支付給地方不成比例的高分額的財産稅。差异評估法有助于使農民的財産稅與地方政府爲他們的土地所提供的服務的真實費用相一致。
三、地方一級制定的計劃和法規
1． 農業保護分區制
分區制是地方政府控制土地利用的一種方式。分區制的條例將各縣、城市、城鎮劃分成各種特定的土地利用區幷對它們建立起相應的開發標準和密度。
農業保護分區制的條例指定了土地利用的主要方式是農業的地區。農業保護分區制對于農業區中允許的各項活動進行限制。最嚴格的限制規定是禁止任何與商業化的農業不相容的土地使用。
農業保護分區制對于農業區中住宅的開發密度有限制。最大的允許開發密度，從美國東部地區的每20英畝一棟住宅到西部地區的每640英畝一棟住宅。一些地方條例也包含對于農業補給和商業化農業活動的授權，用以促進農業的盈利。有時侯，也要求農業區中的農民制定農業管理計劃。
在大多數州，農業保護分區制在縣一級實施，雖然城鎮地區也有農業保護分區條例。通常頒布農業保護分區條例會導致新區的允許住宅密度降低，稱爲降值分區，這是有爭議的，因爲這會導致土地的市場價值下降。在分區中提高住宅允許密度即升值區。申請將一個指定的農業區改變爲商業區稱爲重新分區。將農業區改爲升值區或商業區的請求獲得成功後經常會導致農田的職能轉換。
農業保護分區通過保持大片的土地免于非農業開發，穩定了農業用地的基礎。這能够减少農民和他們的鄰居之間的衝突。社區可以通過農業保護分區制來保持足以維持單個的農場避免成爲被廣大的鄰接住宅區的“海洋”分割爲島嶼的“臨界量”的農業用地。保持臨界量的農業用地將保證有足够的支持地方農業交易的農場。通過對大片有可能被開發的土地的限制，農業保護分區限制了土地的投機買賣幷有助于農場主和牧場主能够承受該地價。最後，農業保護分區有助于防止城區無序地向農業地區擴展。通過保護風景區和維持空曠的空間來保護農民的利益。
2．群集再分區制
爲了保持土地的空曠開敞，群集再分區條例要求住宅房屋成群建築在小塊土地上。通過保持地役權限制部分土地的開發來實現這一目的。使一塊可開發土地通過該條例再細分爲群集開發分區和開敞土地分區。
群集再分區能够保持土地爲農業所用。不過，通常這些土地不是指定爲支持商業化的農業土地。比較典型的是這些土地屬于開發者或是住宅主協會。由于噪音、灰塵和與商業化農業生産相聯繫的各種氣味等原因，住宅主可能反對將他們的地産租給農場主或牧場主。即便地産主願意將開敞土地分區作爲農業用地，由于該分區的面積可能不足以支持農民進行有效的運作，而且交通可能也成問題。所有的這些原因，使群集再分區更多地是用來成功地保持一個開敞的空間，幷在農場與居住區之間建立起一個過度地帶。
3．全面規劃
全面規劃可使各縣、各市、各城鎮和鄉鎮地區協同努力創造未來。全面規劃也稱爲主要規劃或總規劃，它擬訂了地方政府的政策、方針和目標，作爲未來發展的藍圖。典型的規劃是針對各種不同的土地利用形式，包括農業、森林、住宅、商業、工業和娛樂等，確定各種土地利用形式所屬的區域範圍。全面規劃爲土地分區提供了合理的依據幷促進公共服務設施的有序的發展。
全面規劃能爲地方制定農田保護政策提供基礎。它包括旨在保護自然資源和提供住房和公共服務設施的政策。一些縣已經利用全面規劃來鼓勵他們的城市和鄉鎮按城鎮發展界限進行開發，幷采納農業保護區。其他一些縣已經把購買農業保持地役權和轉讓開發權等措施結合到他們的主規劃中。
4．緩解條例和政策
緩解條例是一項新的農田保護法規。1995年加利福尼亞州戴維斯市頒發了一個條例，要求每將1英畝的農田用來做其他用途的開發者，要永久性地保護1英畝的農田。通常，開發者將在該城市的另一部分農田定購農業保持地役權。以此來緩解農田的損失，雖然支付一定的費用也可滿足該緩解條例。雖然大多數的農田保護規定都是對農場主的産權有所限制，但戴維斯緩解條例使開發者要爲農田保護付費。
5．地方農業經營權條例
全國各地的地方政府頒發了他們自己的農業經營權條例來使已有的州法更爲强化和明確。地方農業經營權條例在加利福尼亞州各地非常普遍，由于該州的農業局在1980年制定和發行了作爲模式的農業經營權法規。
地方農業經營權條例可以用作爲正式的農業政策，聲明農業是縣和城鎮的經濟和文化的很有價值的組成部分。有一些地方的農業經營權條例要求對于在農業區內的所有的地産交易都要貼出布告，警告可能的買主們他們可能要經受由于農業和牧業運作所帶來的噪音、灰塵、氣味和其他干擾。
地方條例也幫助居民瞭解商業化農業的需要，以此再次向農民保證他們的社區是支持他們的。
6．開發權轉讓計劃
開發權轉讓計劃允許土地主將一塊土地的開發權轉讓到另一塊土地上。通常，通過地方分區條例，開發權轉讓計劃將農業土地上的的開發建設轉移到規劃的發展地區去。當開發權從一塊土地上被轉換後，該快土地就被限制爲永久的農業保持地役權。購買了開發權的土地主通常允許以比基礎分區中更高的密度來開發建設。開發權轉讓計劃在加利福尼亞州和新澤西的一些地區被稱爲開發信用證的轉讓。
開發權轉讓計劃用于縣、城市、城鎮和鄉鎮。爲了保護新澤西的松林地帶和紐約州長島的松林不育地帶這兩個地方的農田，這倆個地區都制定了開發權轉讓計劃。該計劃與購買農業保持地役權不同，因爲它包括私人市場。開發權轉讓計劃中的大多數的開發權的轉讓都是在私人土地主和開發者之間達成，地方政府批准轉讓幷監視地役權。有少數管轄區已經建立了“開發權轉讓的銀行”，該銀行用公共的資金購買開發權，然後再將其出售給開發者和私人土地主。
一些州，如新澤西已經立法授權地方政府制定開發權轉讓計劃。其他州，特別是弗吉尼亞，持續拒絕給予地方政府這樣的授權。在沒有專門的州立法授權的情况下，市政府必須與他們的律師一起工作來决定州法的其他條款是否允許他們利用開發權的轉讓。
開發權轉讓計劃旨在實現與用公共基金購買農業保持地役權計劃同樣的目的。它們防止農田的非農業開發，降低被保護農田的市場價值，幷爲農場主提供流動資金以提高農業的生存能力。
開發權轉讓計劃也爲許多社區試圖限制農田的開發建設而面臨的政治和經濟問題提出可能的解决辦法。土地主經常反對農業保護分區和其他的土地利用法規，由于它們會减少資産的淨值。土地保護分區制由于防止了城市化而有利于農民，但它也降低了土地的市場價值。如果把降值分區與開發權轉讓計劃相結合，土地主就可以通過出售他們的開發權來保持他們的資産淨值。
迄今爲止，雖然有幾十個地方的管轄區允許使用開發權轉讓計劃，只有少數幾個管轄區成功地防護了農田。開發權轉讓計劃非常複雜必須謹慎地設計才能實現目標。凡是成功地應用了該計劃的社區都獲得了穩定的發展，這些社區在行政上實施分區條例且其規劃部門有時間、知識和資源來管理各種複雜的土地利用法規。
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