保障房：大躍進之困
5月下旬，北京已有些許初夏的模樣，西二環、西三環之間的幾條老街在綠樹掩映下格外寧靜，很多企事業單位、科研院所的家屬區都坐落在這裏。也就是在這寸土寸金的院裏，幾處住宅工地正熱火朝天。“房子建成後將以低於市場的價格賣給內部職工。”談及此，居住在此的小區居民掩飾不住的自豪。都知道今年保障房建設任務繁重，各級政府和央企都被推到了前臺，那麼，像這種單位自建房是否屬於為加快保障房建設而進行的“創新”舉措？
去年6月，單身漢小潘通過了保障房資格的層層審核，等了將近一年，“一點兒保障房的影子都沒看到”。今年計劃開工的1000萬套能有他的一千萬分之一嗎？
都說保障房是開發商堅守房地產領域的救命稻草，可參與了保障房，貸款就容易了嗎？保障房所需的巨額費用哪里來？
事實上，在保障房大興土木之時，從建設任務落實到資金籌措，乃至分配、監管等環節存在的諸多問題都愈發凸顯。
落實建設
北京某市屬大型企業，先後開發建設了福臨家園、東壩、望壇等多個保障性住房及廉租房項目，為中低收入家庭提供住房近兩萬多套。該公司內部人士李女士告訴記者：“我們公司規整了百萬平方米的企業自有用地用於開發建設保障房，參與保障房建設是今後的重點發展方向。”
記者聯繫到北京另一家知名房企，其開創的高端度假地產項目備受業界矚目，早期參與過經適房項目。該公司張總坦言：“公司不參建保障房是因為有其固定項目及長遠規劃，而且三年前即完成全面轉型，已成為一個橫跨多行業、多地區、多元化的現代企業集團。”
還有一家民營房企，目前北京在建保障房項目只有一個，其公司投資總監劉先生表示：“其實並非心甘情願，但政府規定拿地時必須配建一定規模保障房。”據介紹，當前開發商參與保障房項目主要有兩種形式，一種是商品房中配建保障房，另一種方式是代建。
都是房企，對待保障房的態度千差萬別，個中原因何在？
劉先生的“無奈”似乎具有一定代表性：利潤較低且收回成本時間長、盈利模式不明確、銀行貸款困難。地產大佬任志強也曾直言，“從投資回報上考慮，進入保障房領域可能會很慎重”。對於上市房企，劉先生則認為，“上市房企要保證開發量和規模，必然會轉戰或者積極進入日益擴大的保障房市場，而且同等條件下，上市房企更能有效控制成本、保證利潤。”
應該說，企業關注利潤無可厚非，如何在責任與利益間求得平衡原本就是保障房建設繞不過去的一道坎。
再來看一下保障房計劃，2011年計劃開工1000萬套，“十二五”期間3600萬套，而且各地“軍令狀”——《保障性住房目標責任書》已簽，所有分配完成的目標任務必須在2011年10月底前全部開工。這就意味著，今年7、8、9三月各地將迎來保障房大規模集中建設的熱潮；屆時，保障房“問責季”或許也將如期到來。
在指標與時間表的雙重考驗下，各地方政府已無路可退；另一方面，根據“十二五”規劃要求，各地的保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品房的用地供應不得低於住房用地總量的70%，而此後公佈的2011年全國供地計劃中，這三類住房用地占78.6%，接近八成。在這種情況下，房企要想開發擴張或許也難以繞開保障房建設。1000萬套保障房建設計劃怎樣落實？如何化壓力為動力成為關注焦點。
對此，“中國地產三劍客”之一、中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海教授一針見血地指出：“本來房企通過參與保障房建設獲得穩定的利潤，是一個非常好的盈利模式，但與高價拿地、高價賣房獲取超高的盈利模式相比，建保障房對他們來說就是瞎耽誤工夫。只有把房地產業的投機打壓下來，消除房地產業的暴利機制，讓開發企業意識到通過建保障房獲得穩定利潤對他們來說是有好處的。”
上海證券策略分析師蔡鈞毅對此表示認同，他認為政府對保障房建設的款項一般在三年內支付完畢，開發商回款有保證。相對于商品房項目，保障房項目的回款週期並不會因過長而構成財務壓力，相反保障房能夠成為地產企業穩定的收入來源。
認清了“錢”途問題，一些地方還在建設模式、土地政策等方面進行探索和創新。據瞭解，為了能夠完成高額的保障房指標，許多地方政府已出臺政策，鼓勵企事業單位利用自有土地建設保障房。特別值得注意的是，去年相關部門對78家非房地產主業央企下達“退房令”後，前不久國資委首次明確要求中央企業“爭取多種途徑參與地方保障房建設”，以促進實現住有所居的目標。專家普遍認為，完成保障房建設任務，央企應當承擔更多的責任和義務，但要防止出現借保障房之名行福利房之實。
曹建海告訴記者，一直以來，保障房市場都過於強化政府功能，而地方政府也是房地產產業鏈中的重要組成部分，讓開發企業試水參建保障房，通過市場杠杆探索一條轉型之路，政府則抽出身來進行市場監管。另外，對於問責必須落到實處。
資金缺口
除了保障房的盈利空間以及政策預期不明朗，保障房建設的另一個癥結則是資金缺口。全國人大常委會曾有專題調研披露，中央政府提高了廉租住房建設資金補助標準，但地方反映仍然偏低，許多地方省級財政補助數額很少，籌資壓力和建設責任主要落在市、縣、區政府身上，基層政府普遍反映壓力很大。據住建部公佈的數據，2011年我國保障房建設將達1000萬套。若要實現這一目標，所需費用大概約達1.3萬億元，其中近三分之一的資金將由各級政府通過多渠道籌集。
對這種政府長期“買單”的形式，有專家表示擔憂。住建部政策研究中心副主任王玨林認為，企業要考慮成本核算和投資風險，而地方政府有中央制定的硬任務，就只能“千方百計”將這部分資金填上。
中國人民大學教授俞明軒在接受記者採訪時表示，保障性住房的資金來源應是中央政府和地方政府共同的任務。中央除了給政策以外，還應承擔好資金轉移支付的責任。而對於地方政府來說，土地出讓金是重要組成部分，但主體上還是要依靠稅收。
曹建海則認為，考慮到保障房建設中的多數資金可以回收，只要中央政府加大對地方政府的壓力，一定能促使地方政府從賣地轉向住房民生，將絕大多數的土地出讓收入用於保障房建設。
從金融機構操作層面來看，包括保險資金、社保基金等都已對保障房建設表示出興趣，但大多處於探索和觀望階段。
“同樣一筆貸款，保障房項目競爭力在哪？”一家商業銀行房地產金融部負責人在接受記者採訪時直言不諱：“不管是哪類房，銀行做貸款基於自己的風險控制，就算是政府保障房也得讓我看到還款來源。”該負責人表示，現在一方面流動性收緊，另一方面保障房建設週期長、貸款回收不確定性較大。
上述房企業內人士也告訴記者，公租房的優惠政策、土地出讓條款等還沒有統一標準，保障房項目分配、退出機制還不完善，這使得收益率有很大不確定性，因此獲得貸款也有難度。還有地方反映，今年銀行對貸款有所控制，籌資出現困難，使有些在建項目的資金供應難以為繼。
對於引入市場機制、吸引更多社會資本，業內普遍持贊成態度。相關部委多次表態，保障房建設由社會來參與是一個長遠的制度設計，需要建立一套包括資金籌措、生產建設、管理運營、退出在內的完善機制。王玨林表示，目前我國社會資金介入保障房建設的運營模式仍處於探索和起步階段，政府應當承擔起主導作用，合理引導央企、國企承擔必要的社會責任，帶頭參與，率先探索可持續的開發建設模式。
在曹建海看來，各方都應擔當起保障房建設的社會責任，另外各地政府可通過土地使用制度創新引導農村集體、機關事業單位、企業甚至個人投資者參與保障投資和建設。為此，財政、稅收和信貸政策能否實現良好銜接是確保資金投入充裕與否的關鍵。有關專家建議財稅方面應給予保障房參建企業稅收優惠或減免；金融方面給予企業政策性長期貸款和一定的財政貼息；土地供給方面，政府也可給予參建企業一定幅度的土地出讓價格優惠。
中國指數研究院副院長陳晟建議，必須建立完善保障房建設的法規和市場機制，確保公租房等儘管租金較低，但是社會資金一旦投入就能獲得長期穩定的收益。
分配困局
近期，許多地方保障房被“騙購”“團購”等分配亂象一次又一次刺激著那些“待保障”人群的神經。記者走訪發現，一邊是像小潘那樣符合條件的“等不到”保障房，另一邊卻出現保障房分配後閒置、乃至轉租、轉售的情況。
北京市朝陽區東五環外一些經適房小區入住率不高，有的剛交房就發現各種出租廣告層出不窮，還有的明碼標價，成為多家地產中介的駐紮地。這樣的現象並非少數。
另外，近期多地曝光央企建設大戶型、高檔次的集資房等違規行為。有評論稱“這就很難排除一些財力雄厚的大企業趁機大興土木，將保障房悄悄變性為內部職工的福利房。而一些財力薄弱的企業職工只能望房興歎，這無疑會加劇分配和社會保障領域的不公平”。
“如果企業自建單位租賃房，滿足居住條件較差的職工需求，則是為全社會分擔保障房壓力；如果企業按國家規定，以經濟適用房標準建設集資房，分配給符合國家相關准入標準的住房困難職工，則同樣利國利民。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，中國的很多政策“一放就亂”。如果央企都利用國家的優惠政策（非住宅用地轉為住宅用地），大建非保障房，大行福利化分房，則實屬害國害民，這將導致新的社會不公，以及住房制度改革的歷史性倒退。
保障房分配亟待“治亂”，這不僅是百姓呼聲，更是使房地產市場走向良性健康軌道的關鍵力量。上述金融界人士表示，“十二五”期間，保障房數量將迅速增加，保障房分配機制應該更加透明，這關係千家萬戶住有所居夢想能否實現，更考驗社會監管能力。
如何分配？多位專家給出了建議。王玨林說，屢次暴露出的保障房分配違規行為，凸顯了嚴把公示關、審核關的重要性和緊迫性。首先，要突出公示的有效性。其次，審核關不能走過場。曹建海認為，隨著政府和企業對這一領域日漸重視，各地在保障房分配准入、管理、退出等進行更多的制度探索。還有專家建議加大處罰力度，提高違規成本。另外，應儘快出臺基本住房保障法，既要明確各級政府在推進住房保障工程中的責任，又要規範保障房分配、運營、流轉環節中存在的種種混亂局面。尤其要加大對虛假申報、騙購騙租、轉租轉售、閒置浪費保障房等行為的懲罰力度。
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