行業近况:統計局近日在"2011年1~2月國民經濟主要指標數據"中公布了同期全國房地産市場運行情况。
評論: 1、房地産開發投資4250億元,同比增長35.2%,繼續維持高位:較2010年全年提升了2個百分點,比去年同期提升4.2個百分點,其中住宅開發投資3014億元,增長34.9%。其他指標方面,新開工面積1.9億平方米,增長27.9%,增速較2010年全年和去年同期分別回落12.8和9.6個百分點;施工面積29.1億平方米,增長39.0%,增速略有加快;竣工面積6952萬平方米,增長13.9%,增速顯著加快。
2、商品房銷售面積8143萬平方米,同比增長13.8%,三四綫城市貢獻更大:其中,住宅銷售面積7.3億平方米,增長13.2%,占整個商品房銷售面積的92%,與上年同期持平。我們重點跟踪的16個大中城市年初累計住宅成交量增幅中值爲12%,略低于全國增幅,顯示三四綫城市對推動成交量上升的作用略大于一二綫城市。商品房銷售額5242億元,同比增長27.4%,其中住宅4431億元,增長26.2%。
3、商品房和商品住宅銷售均價分別爲6437元/平方米和6140元/平方米,較去年同期分別增長11.9%和11.5%,但較2010年全年均價漲幅均接近30%,我們認爲主要源于交易結構的變化。另據中金公司存量住房價格指數,2011年2月9個大中城市房價同比漲幅20.5%,漲幅與上月持平,但環比漲幅從上月的2.9%降至0.8%。
4、開發企業本年資金來源1.2萬億,同比增長16.3%:從占比來看,國內貸款占比提升幅度較大(由2010年的17.3%上升到22.0%),這與季節性因素有關(因銀行年初集中放貸,通常國內貸款占比年初均明顯提升),外資、自籌資金和其他資金占比均有小幅下降,四項資金占比結構與去年同期基本相同。在其他資金中,定金及預收款增長28.9%,個人按揭貸款下降11.3%,顯示出信貸調控下購房融資杠杆比例的下降。
5、公司層面,龍頭公司銷售良好,我們重點覆蓋公司中銷售同比增幅在50%以上的有:萬科(262億元,199%)、保利地産(74億元,55%)、金地集團(23億元,190%)、中國海外(120億元,75%)、綠城(90億元,105%)、首創置業(17億元,76%)、碧桂園(47億,114%)、雅居樂(67億,76%)、恒盛地産(18億,110%)、寶龍地産(6億元,131%)。
總體來看,各項指標基本符合預期。我們維持2011年投資和新開工"前高後低",竣工"前低後高"的判斷,預計銷售增速可能出現回落,均價將隨之調整。
估值與建議:今年保障房大規模建設以及地方債務壓力加劇的背景下土地市場和商品房市場難以出現大幅調整,特別是中西部和三四綫城市,使得目前地産板塊估值具有很大吸引力,同時我們認爲市場環境有利于具有資金實力的龍頭公司和高周轉公司提升市場份額,建議關注全國龍頭、建築+地産、三綫城市地産公司,A股如萬科、金地、中南建設,H股如龍湖、華潤置地。
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