1-2月房地産開發投資增速繼續保持在高位運行,應該說和保障房投資加快有關,我們預計商品房開發投資增速會逐步减少,全年房地産開發投資增速應該會低于30%的水平。
全國房屋新開工面積承接2010年的慣性繼續下行,應該說宏觀調控政策的持續性和嚴厲性已經開始影響到開發商對未來房地産市場緊縮的預期,預計今年上半年房地産新開工面積增速仍然會有一個探底的過程。
宏觀調控政策已經對深圳、北京、上海爲代表的一綫城市的成交量造成了較大的影響,一綫城市的成交量已經環比萎縮2/3以上,預計3月份以後政策的影響將會逐步在全國商品房成交量上顯現,預計2011年全國房地産市場成交量可能較上年出現小幅萎縮。
2月份國房景氣指數出現反彈,我們認爲在嚴厲的宏觀調控政策影響下,中國的房地産市場短期內一定會受到影響,國房景氣指數會繼續探底下行。
總體來看,我們認爲以限購和限貸爲調控手段的“新國八條”已經對房地産市場産生了重大的影響,其影響表現在短期之內對市場有效需求的有效抑制,使得市場成交量在短期之內快速萎縮,幷已經逐步影響到開發商和購房者的心理預期。因此,如果,這種宏觀調控政策只要不放鬆,2011年房地産市場量縮價微跌是很有可能的。
但我們同時也認爲,這種調控措施只是在短期之內對市場需求進行了壓制,幷不能消除潜在的市場需求,同時,由于開發商由于受到資金的限制,也可能會采取收縮的態勢,因此,預計明、後二年,如果宏觀調控措施開始放鬆,市場需求的快速釋放有可能會産生新的供不應求的狀况。
對房地産行業上市公司來說,2011年可能是比較難過的一年,緩開工、快銷售、加大現金儲備應該是開發商的主要策略,資金實力雄厚的開發商也會積極通過幷購的方式在市場緊縮時期擴大自己的市場份額。
綜合上述考慮,我們維持對房地産行業同步大勢的投資評級。同時,我們也認爲,房地産行業個股因爲估值較低,待市場走勢和政策預期均明朗以後,仍然會存在一定的估值修復機會。
（東北證券）
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